Condomínio voluntário e as regras de convivência com "tag along" e "drag along"
Ao examinar o regime jurídico do condomínio voluntário previsto nos arts.
Condomínio voluntário e os conceitos de tag along e drag along são apresentados nas regras de convivência para melhor proteção dos interesses dos envolvidos.
Por Marc Stalder
Ao examinar o regime jurídico do condomínio voluntário previsto nos arts. 1.314 a 1.330 do CC, deparo-me com uma lacuna estrutural que merece especial atenção. Me refiro a ausência, no plano da legislação civil, de mecanismos que disciplinem, de forma coordenada e protetiva, a saída dos coproprietários na hipótese de alienação de frações ideais a terceiros. Confesso que sempre olhei para essa situação com bastante naturalidade, pois as regras legislativas são montadas para que essa situação de condomínio voluntário não exista. Ninguém, em tese, quer a "mãe das discórdias", relembrando o brocardo latino condominium mater est discordiarum para prestigiar a sábia lição de mais de vinte séculos que não pode ser subestimada. Coerentemente, há a regra impositiva de que a indivisibilidade não poderia exceder ao prazo de cinco anos, quer voluntária, quer estabelecida pelo doador ou testador, nos termos dos parágrafos 1º e 2º, respectivamente, do art. 1.320 do CC. Regra essa, vale dizer, para a qual não há consequência efetiva numa hipótese de descumprimento.
Então, o que me leva a desenvolver um assunto contrário ao que parece ser tão claro e pacífico em relação ao tema? A experiência. Inúmeras situações que senão por uma conveniência, por uma condição de negócio, ambas que levam a um melhor resultado financeiro, as partes entendem que a manutenção de um ou mais de um imóvel em condomínio geral traz maiores benefícios, propicia os melhores resultados. Investimento, com a conformidade que se impõe para alguns de ter uma parte de direito real de propriedade no objeto de investimento, preservação de legado familiar ou geração de renda são apenas alguns dos exemplos de aplicação que traduzem a experiência a que me refiro.
É nesse contexto que me proponho a examinar e refletir a viabilidade jurídica de transplantar, por via convencional, os institutos do "tag along" e do "drag along", bastante comuns no Direito Societário, para o ambiente dos condomínios civis voluntários, demonstrando que essa transposição não apenas é juridicamente admissível, como se revela necessária à coerência interna do projeto patrimonial coletivo.
A transposição desses mecanismos para uma situação de condomínio voluntário justifica-se pela identidade funcional dos problemas que ambos os institutos se propõem a resolver.
Num condomínio voluntário instituído pela eleição dos próprios coproprietários, frequentemente sobre imóveis destinados à renda, ao planejamento sucessório ou à gestão patrimonial intergeracional, há uma base obrigacional análoga àquela comum aos institutos do "tag along" e do "drag along". Existe uma identidade entre os condôminos originários, há comunhão de interesses que transcende a mera copropriedade formal, há confiança recíproca como elemento constitutivo da relação e há risco real de perturbação pelo ingresso de terceiros com interesses divergentes.
Quando um condômino aliena sua fração ideal a um estranho sem que os demais possam acompanhar a saída ou forçar a saída conjunta, rompe-se o liame que deu origem e sentido à convenção condominial, frustrando o projeto patrimonial coletivo sobre o qual toda a estrutura foi erigida. Importante, ainda, que essa estrutura seja suportada por uma convenção, na qual os coproprietários ou o instituidor estabeleça as regras de governança adequadas, assim como, os elementos e os objetivos que justifiquem a existência do condomínio geral.
Veja com bastante clareza, então, a possibilidade de instituir por cláusula expressa na convenção condominial do condomínio geral os mecanismos de direito de saída conjunta proporcional e de direito de arraste, os equivalentes funcionais do "tag along" e do "drag along", respectivamente.
São três os alicerces jurídicos fundamentais, a saber, a autonomia privada, o objeto lícito e a ausência de proibição legal para criação dessa relação obrigacional entre os condôminos.
Condôminos plenamente capazes que livremente elegem a indivisão como instrumento patrimonial, podem sem dúvidas estabelecer as condições para essa alienação dos direitos que lhes são disponíveis. Não havendo norma legal que proíba tais estipulações, observados os requisitos de validade do negócio jurídico previstos no art. 104 do CC, com as regras contidas no art. 421, que consagra a função social do contrato, do art. 422, impositivo da boa-fé objetiva e do art. 425, todos do CC, que amplia a liberdade para formas atípicas de contratações, tem-se robustos fundamentos positivos para que os contratantes ampliem, pela autonomia negocial, os instrumentos de proteção recíproca.
Há, nessa construção, uma coerência sistêmica que merece especial destaque e que se sustenta com um fundamento econômico. O condomínio geral é, na perspectiva do próprio CC, um estado jurídico transitório e indesejado, uma situação que, sem regras obrigacionais específicas, o ordenamento não estimula e que qualquer condômino pode, a qualquer tempo, requerer seja extinta, na forma do art. 1.320. O legislador deixa clara a diretriz no sentido de que o condomínio geral não deve perpetuar-se indefinidamente, sobretudo quando a composição subjetiva original já não reflete o liame de confiança que lhe deu origem.
As cláusulas de "tag along" e "drag along" numa estrutura condominial regulada por convenção dos coproprietários me parece guardar perfeita coerência com essa diretriz ao disciplinar a saída ordenada de condôminos mediante alienação conjunta, operacionalizando a extinção progressiva e organizada da comunhão sempre que há alteração na composição do condomínio que rompe o liame obrigacional gerado pela convenção originária, sem prejuízo da preservação do interesse de manutenção enquanto durar esse liame e as razões econômicas indutoras de tal situação.
Os mecanismos se harmonizam com a orientação legislativa e a fortalecem, ao oferecer uma solução organizada e eficiente para sua dissolução do condomínio geral, preservando, ao mesmo tempo, a autonomia dos titulares e a unidade do projeto patrimonial comum.
Essas regras não impedem a alienação do bem imóvel tido em condomínio voluntário, mas disciplina suas condições de forma a proteger os demais coproprietários e os interesses recíprocos por eles manifestados, além de coexistirem essas regras com aquelas relacionadas o direito de preferência previstas no CC.
Uma convenção de condomínio geral voluntário é fundamental e juntamente com as regras de "tag along" e "drag along", juridicamente válidas e compatíveis com o sistema jurídico, representam solução bastante interessante e suficientemente robusta para a defesa dos interesses dos condôminos no melhor aproveitamento do imóvel comum.
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