CNJ pacifica a questão: a alienação fiduciária de imóvel pode ser constituída por instrumento particular fora do SFI e do SFH
Em decisão proferida em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, ajuizado pela União Federal, e confirmou, em definitivo, a liminar que havia suspendido os Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177, todos de 2024.
Decisão do Corregedor Nacional de Justiça de 24 de julho de 2026 deve encerrar dois anos de insegurança no mercado de crédito com alienação fiduciária de bem imóvel em garantia.
Em decisão proferida em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, ajuizado pela União Federal, e confirmou, em definitivo, a liminar que havia suspendido os Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177, todos de 2024. Na mesma decisão, determinou a alteração da redação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, para assentar que os atos e contratos de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Vale um registro que antecede o mérito. Gostaríamos de viver em um ambiente em que se busca a segurança jurídica, no qual uma definição, seja ela qual for, muitas vezes é melhor do que nenhuma definição.
A discussão ocorreu no pior dos cenários: o da dúvida sobre a forma de constituição de uma garantia de uso massificado. Agora há uma definição, e ela parece ser clara: é possível o uso da escritura pública e é possível o uso do instrumento particular para constituir a alienação fiduciária em garantia. A escolha volta a ser das partes, segundo a conveniência, o custo e a estrutura de cada operação.
O histórico da controvérsia remonta a julho de 2024, quando o Provimento CN nº 172/2024, posteriormente ajustado pelos Provimentos nº 175/2024 e nº 177/2024, deu interpretação restritiva ao art. 38 da Lei nº 9.514/1997, limitando a faculdade de contratação por instrumento particular às entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI e do SFH, às cooperativas de crédito, às administradoras de consórcio e a outros agentes sujeitos à regulação do Banco Central ou da CVM. Na prática, todos os demais credores, incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento, securitizadoras, empresas de fomento e particulares em geral passaram a ser obrigados a formalizar suas garantias fiduciárias exclusivamente por escritura pública.
Os efeitos foram imediatos e expressivos. Segundo a Nota SEI nº 7/2024 do Ministério da Fazenda, a exigência tinha o potencial de elevar em R$ 2,1 bilhões a R$ 5,2 bilhões o custo das operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de imóveis e, entre R$ 248 milhões e R$ 620 milhões ao ano, o custo dos financiamentos que poderiam ser formalizados por instrumentos particulares. Somavam-se a isso o alongamento do prazo de formalização e outros aspectos que levaram à suspensão dos efeitos dos mencionados provimentos.
O julgamento de mérito veio ancorado em fundamentos sólidos. O Supremo Tribunal Federal, nos Mandados de Segurança nº 39.805/DF e nº 39.930/DF, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, julgados em 13 de dezembro de 2024 e publicados em 16 de dezembro de 2024, reconheceu que o CNJ, ao editar os Provimentos nº 172, 175 e 177/2024, restringiu indevidamente o alcance do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e violou direito líquido e certo dos impetrantes. O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, já havia consolidado o entendimento de que "revela-se legal a alienação fiduciária de imóvel para financiamento de capital de giro de empresa, sendo irrelevante que o referido bem não esteja vinculado ao Sistema Financeiro Imobiliário" (AgInt no REsp nº 1.530.556/MS, Quarta Turma, j. 11/10/2021).
Prevaleceu a interpretação que nos parece literal e sistemática da Lei nº 9.514/1997, pois o art. 38 está inserido nas disposições gerais e finais, aplicando-se tanto ao capítulo do SFI quanto ao da alienação fiduciária de coisa imóvel. Além disso, o art. 22, § 1º, é expresso ao dispor que a garantia "poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI". A exceção do art. 108 do Código Civil é legítima porque o próprio dispositivo a ressalva, regime reforçado pelo art. 1.368-A do Código Civil e pelo art. 167, inciso I, item 48, da Lei nº 6.015/1973. O Pedido de Reconsideração do Colégio Notarial do Brasil foi expressamente indeferido.
A nova redação da regra, resultante desse julgamento, traz três comandos práticos: (i) o § 1º estende a faculdade de celebração por instrumento particular a pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiro e de mercado de capitais, ressalvadas as hipóteses de vedação expressa em lei federal; (ii) o § 2º preserva integralmente o poder-dever de qualificação registral, condicionando o registro à estrita verificação dos requisitos formais e materiais de validade do título causal; e (iii) o § 3º veda expressamente que o registrador recuse a recepção, a qualificação ou o registro de instrumento particular que preencha os requisitos legais sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita à regulação específica.
Outro ponto de especial relevância diz respeito aos registros realizados anteriormente. Pelo art. 2º do provimento, foram declarados plenamente regulares e válidos todos os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172, 175 e 177/2024, desde que atendidos os requisitos da legislação federal aplicável, sem, contudo, invalidar as escrituras públicas lavradas naquele período. Essa redação nos parece encerrar a discussão sobre a higidez dos títulos firmados durante a vigência das normas posteriormente suspensas. As Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal foram intimadas para promover a divulgação e o cumprimento da decisão no âmbito de suas competências.
Resta o desafio da aplicação uniforme. Fazemos votos de que todos os registradores de imóveis acolham a decisão tal como foi proferida, sem criar interpretações próprias sobre um comando que nos parece de clareza singular. Há, aliás, fundamento normativo relevante nesse sentido: o art. 30 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657/1942), incluído pela Lei nº 13.655/2018, confere efeito vinculante à decisão e ao novo provimento.
É defensável, portanto, que a decisão e o provimento dela decorrente ostentem eficácia vinculante perante as serventias extrajudiciais e as Corregedorias-Gerais, enquanto não sobrevier revisão em sentido contrário, o que retira espaço legítimo para exigências registrais construídas à margem do texto.
Para os negócios, o efeito nos parece ser imediato, retirando das mesas a discussão de forma e os custos envolvidos.
Nosso time de Imobiliário, Mercado de Capitais e Financeiro permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos.
